マンションを売却しようとするとき、多くの人が驚くのが「同じマンションなのに部屋によって査定額がまったく違う」という点です。
実はマンション査定には想像以上に多くのチェック項目があり、それぞれが価格に影響を与えます。ここではマンション査定がどう評価されるのか、主要なポイントを詳しくみていきましょう。
まず大きなポイントとなるのが「階数」です。同じ建物でも、一般的には高層階のほうが人気が高く、査定額が上がることが多いです。理由は、景観の良さ、日当たり、騒音の少なさ、防犯性などが良好だからです。
特に都心部では高層階プレミアムが働き、数百万円単位で差がつくケースも珍しくありません。
次に「方角」。南向きがもっとも人気で、次いで東向きが好まれます。これは日照時間の長さや部屋の明るさ、湿気の影響などが関係しています。
北向きは査定でややマイナスになりやすいからです。ただし、周辺環境によっては東向きの景観が良く人気が高い場合もあり、物件ごとに差があります。
そしてマンション特有ともいえる重要ポイントが「管理状態」。マンションは管理費や修繕積立金をもとに運営されますが、これらが適切に管理されているかどうかは査定に直結します。
エントランスや共有部が綺麗に保たれているか、長期修繕計画はしっかりしているか、滞納はないかなど、管理状況が良好であれば査定はプラス方向に働きます。
「管理の良し悪しはマンションの価値そのもの」と言われるほど大きな要素です。
また、築年数も大きく影響します。新しいほど査定は高くなる傾向がありますが、築20〜25年あたりから価格の低下が緩やかになるケースもあります。
これは中古マンション市場が成熟している地域では、築年数だけでなく管理状況や立地で価格が評価されるためです。
さらに、間取りと専有面積も重要です。とくに近年は在宅ワークの普及もあり「1LDKより2LDK」「2LDKより3LDK」のほうが人気が高いエリアもあります。同じマンションでも専有面積が1㎡違うだけで価格が変わるため、図面の正確さも重視されます。
小さなところではありますが、「リフォーム履歴」も査定に影響を与えます。床材を変えた、キッチンを新しくした、浴室を交換したなど、状態が良ければプラス査定につながります。
一方、DIYで雑に施工されている場合は逆に評価が下がることもあるため注意が必要です。
最後に、立地と周辺環境はマンションの価値を大きく左右する最重要項目です。駅からの距離、買い物環境、治安、将来の再開発予定など、多数の要素が絡み合います。
人気エリアであれば築年数が古くても高値で売れるケースもあるため、立地は査定額に強烈な影響を与えます。
マンション査定は複雑なようですが、評価ポイントを知っておくことで「なぜこの価格になるのか」が理解しやすくなります。自分の部屋がどこで評価され、どこでマイナスかを知ることが、納得できる売却の第一歩です。
